转贴:收入下降18%、房价上涨67% 深圳急需第3次解放

stevenzj

■两次解放：新矛盾又摆在深圳人面前 　　
1949年10月25日，解放军解放了深圳陆地区域。1950年4月18日，又解放了海上各岛。 　　20多年后，邓公在南海边划了一个圈，深圳迎来第二次解放。1979年3月，宝安县改为深圳市，1980年5月设经济特区。 　　一次是政治制度的解放，一次是生产力的解放，深圳因此获得了翻天覆地的变化。但是，矛盾总是永恒的，新的矛盾又摆在面前。
■县区的体量与大城的当量：深圳急需第三次解放 　　
作为中国大陆第4大经济体，以及物流、高科技、旅游、过境口岸、金融等的中心城市之一，深圳不到2000平方公里的面积，相当于一个小县的地域面积，在上海、北京、武汉、广州、成都、天津等城市管辖的区中，比深圳大的比比皆是。 　　深圳因此成为中国大陆人口密度最高、单位土地产值最高的城市。也就是说，深圳以一个县的地域面积，干成了一个特大城市能够干成的事。县区的体量与大城的当量，这是成绩、光荣，也更是矛盾与尴尬。
【房价恐怖：收入下降18%、房价上涨67%】 　　
连续三年的两会上，“新三座大山”都成为了热点话题：住房难、看病难、上学难。住房商品化、教育产业化、医疗商业化被戏称为“房改把百姓腰包掏空、教改把家里二老逼疯、医改提前给你送终”。 　　而在深圳，表现最突出的是房价。2004年，深圳房价为5980元/平方米，而到了2006年则上涨到了10000元/平米，两年间上涨了4020元/平米，幅度达67%，如果计算杆杆效应则为335%，在局部区域，上涨幅度更是可以用恐怖来形容。 　　而根据 g-o-v-e-r-n-m-e-n-t公布的数据，2004年深圳人均可支配收入为27596元，而2006年深圳居民人均可支配收入22567元，两年内下降了5029元/年，幅度为18%。 　　一方面是人均可支配收入下降18%、一方面房价又上涨67%，再加上物价的上涨，深圳人面临的购房压力可想而知。如果按照100平米房产以2006的价格计算，那么总价为100万。 　　三口之家年可支配收入为67701元/年，房价收入比为14.77：1，平均来说，深圳人要把近15年的收入全部不吃不喝才能买得起一套最平均的住房，而这种房子，在关内已经难觅踪迹，其交通、生活成本又有所增加。 　　房价高，压力大，但是更给潜在需要购房者一极大的心理压力，现在买吧，觉得价格太高，不买吧，又觉得要是再涨不就更痛苦了，逼空行情就这样在深圳历史上第一次上演了，市民几乎被逼成了热窝上的蚂蚁。
【天下无地：市民居住路在何方？】
　　2005年，深圳当家人李鸿忠、许宗衡罕见地对外宣布：深圳人口已经突破千万大关，已面临土地资源、水资源、人口承载力、环境容量“四个难以为继”，而尤以土地资源更甚。 　　一是土地、空间有限，二是能源、水资源难以为继，所需水源、能源基本依赖外地供给；三是城市不堪人口重负，难以为继，按实际管理人口计算，深圳人口密度达到5487人/平方公里，逼近香港6000人/平方公里的水平，远远高出其它大中城市；四是环境容量已经严重透支，环境承载力难以为继，水环境污染严重，陆域水体已无剩余环境容量，造成水体水质严重恶化。

[ 本帖最后由 stevenzj 于 2007-4-12 06:10 PM 编辑 ]

stevenzj

深圳上轮规划制定到2010年，人口规模控制在430万以内，而现在已到1100多万；规划到2010年全市建设用地是622平方公里，现在实际已达800多平方公里。

　　过去15年，深圳年均消耗土地35平方公里，深圳还有建设用地总量只有200多平方公里，而且几乎没有可供成片开发的土地。也就是说不到10年，深圳建设用地就消耗殆尽，将无地可用，深圳土地资源已到了非常紧缺的程度。

　　土地竟然已经异常紧缺，那么房价未来的态势就已经很明确了，还没有购房的市民的解决方案在哪里呢？

　　

■解放深圳：第三次超越

　　如果仅仅依靠深圳自身的力量，除非直接干预市场，或者说采取非常规手段，否则要使房价保持长治久安、贴近绝大多数市民的购房实力，几乎是一件不可能完成的任务，这也就是深圳的房价在政策高压之下，为什么还依然保持高速增长的主要原因。

　　2003年以来，特别是2005年以来，房地产新政更是史所仅见，限户型、征重税、提门槛、限价格、提期限等等，而国六条、国八条、国十五条纷至沓来。在政策繁多，房地产市场的生态已经不平衡。

　　恢复房地产市场的生态平衡不能以制造新的不平衡为代价。如何在新的视野下，以不制造新的失衡的方式来恢复房地产的生态平衡，则是半求(半求博客,半求新闻,半求说吧)今天要重点讲的。

　　人口基数大、城市化速度快等因素，都导致大城市房地产需求旺盛，但房地产的生产能力显然难以与需求的扩张保持同步。在本币对外升值对内贬值、流动性过剩的背景下，调控指向的土地紧缩、加税等措施，实际上都导致交易效率下降、供应量下降，而需求则并无显著变化，供求关系的变化并不能满足宏观调控的要求。

　　因此如果不拓展新思路和新视野，未来楼市的发展，特别是在经济发达、人口密集的深圳，就极有可能出现与调控愿违的情况，也可能进而激发更多的非理性行为。从政策、到民间，我们需要解放，解放思维、解放眼界、才能解放市民、解放深圳。

stevenzj

■告别半小时交通极限：深圳、惠州同城

　　到目前为止，深圳连续4年的商品住宅土地出让供应在1平方公里以下，能够提供的住房面积在300万以下，而每年深圳的需求量保持在10万套、900万平米左右，可见供求之间的差距有多大。因此，对于深圳来说，其调控成败的关键在于迅速缓解供应的矛盾。

　　靠深圳一家是不行的。我们为什么老是局限在身深圳，而不把眼光放大？

　　珠三角已经形成包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。

　　在都市圈内部城市之间，由快速路网和城际公路、铁路等连接，全部保持在1个小时以内的通行时间之内。与长江三角洲比较起来，表现得更集约。甚至都市圈内，比如深圳与惠州及东莞、广州与佛山、珠海与中山之间，还表现出一体化的趋势，其实与上海这样的大城市比起来，其实就是一个城市。

　　在上海、广州、北京等传统大城市、一个小时及以上的交通时间去上班是正常现象，但深圳人似乎已经习惯了以半小时为极限。但这种好事随着土地资源的枯竭也要和深圳很多市民告别了。

　　告别房价恐怖，终止楼市逼空，首先要求我们解放思想。


■解放深圳：惠州可以做到

　　东莞的房价已经上涨了，稍微好一点的房子都已经6000元/平米，同时文化上更为亲广州，缺乏最大的吸引力。房价在4000元/平米以下的的惠州是我们应该考虑的重点，它不但房价低，而且甘愿当深圳老二。假设将惠州近深区域纳入深圳供应体系，建设更为便利的交通网络，这样一来，深圳的供应将立刻得到改观，购房者的压力也顿时消失，而所付出的代价无非就是30~60分钟的交通时间。

　　陆地面积1.12万平方公里、占珠三角经济区面积1/4的惠州，人口只有400万不到，解放深圳，惠州完全可以做到。而特别是惠州接近深圳的区域，比如惠阳淡水区域、大亚湾区域，更应该引起更多的关注。

　　随着珠江、万科、合生、振业、合正、中信深圳、佳兆业、星河等深圳房企在惠州大规模拿地，解放高压的深圳，惠州当仁不让。试想，以6000元/平米在惠州可以购买到海景TOWNHOUSE、以3500元/平米就可以买到海景小高层，压力不见了。

　　深圳，即将被惠州解放！

chinazswa

都一样
滴~~~

xintong123

虽然他们的平均工资在3000元以上，不过房子可就是真的很贵啊。