萍萍进来看看 购房流程

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[这个贴子最后由zgzxp在 2005/03/23 09:09pm 第 1 次编辑]

[color=#DC143C]审查，将开发商和所购商品房的情况看尽
购房第一步
●审查房地产开发企业的开发资质
房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺，出现延期交房甚至楼盘烂尾。

●审查房地开发产企业的经营范围

如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是非法经营，消费者与其签订的售房合同就是无效合同，消费者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围。
●审查“五证”
“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。
（1）国有土地使用证。国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。北京市房屋土地管理局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖“北京市房屋土地管理局划拨土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章”、“北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章”
（2）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（3）建设工程开工证。建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
（4）商品房预售许可证。商品房预售许可证的主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。
此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证，但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以消费者购买现房时，应要求开发商出示（1）（2）（3）中所述的四种文件和《商品房现售备案回执》。
●审查所要购买的房屋是否已被抵押
开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策所允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使消费者承担很大的风险。这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，消费者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于消费者的权利。
依上述现状，购房者在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况，也可通过查阅《北京房地产》杂志了解到一些情况，或者直接察看开发商的土地使用权证书，上面会有抵押情况的记载。
●谨防广告及宣传的诱惑和误导
购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。虽然最高院的司法《解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”可以视为合同条款，但是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件，一是“开发规划范围内”的，二是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的，所以真正打起官司来这两个条件是很难认定的。开发商很容易规避这些条款，使消费者的权益受到危害。
针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要相信，另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。

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[color=#DC143C]签约，慎重而稳妥的一笔
购房第二步
●慎签认购协议
开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订《商品房买卖合同》，如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。同时这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力，督促消费者尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交。
不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金，其依据是《商品房销售管理办法》第二十二条，即当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。但这里所指的费用一般是指“订金”而非“定金”。依据《合同法》和《担保法》有关规定，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

而且，不论是具有预付款性质的“订金”还是担保意义上的“定金”，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。因此在“定金”或“约定不予退还费用”的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式，有没有“另有约定”。
●填写合同文本空白处的注意事项
第一、合同双方当事人。这里需要注意的是，关于“出卖人”和“买受人”的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有“委托代理机构”，那么不仅相关内容要详细填写，而且还要出具有“出卖人”盖章的“授权委托书”（您可以将此“授权委托书”作为合同附件）。如果买受人有“委托代理人”，并且此合同是由该委托代理人签名的，那么买受人除要与委托代理人签订“授权委托书”外，该“授权委托书”还必须经过公证机关的公证。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经过公证机关公证的、代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。
第二、项目建设依据（《商品房买卖合同》第一条）。此条中的所有填空均应填写，不可有任何删除。需注意的是，一般商品房土地使用权的取得依据是“土地使用权出让合同”，即要选择“土地使用权出让合同号”。此条中相关的证件号码格式（到目前为止一般）为：土地使用权出让合同号“国用（）字第号”；建设工程规划许可证号“�规建字�号”；施工许可证号“京建开字[]第号”。
●合同附件不能忽视
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被消费者所忽视，而被不法开发商所利用。而事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒消费者注意：
第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置，如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语，像“高级”“名牌”“精装修”这类词语就不应该在附件中出现，而应明确，“高级”具体是什么标准、“名牌”到底是什么牌子、”精装修”要达到什么装修效果。
第三、根据民事法律的＂意思自治＂原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

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[color=#DC143C]付款，明明白白地交钱
购房第三步
●购房款
房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积。或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。
合同统一文本的第六条“付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即一次性付款、分期付款和其它方式。
选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，这种付款方式风险比较大，尤其是期房项目，当您把全部积蓄都交给开发商时，可以说主动权已经不在您手里了，如果将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，那您就相当被动了。
相对来说，分期付款对购房者比较有利，尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。
●税费
第一、在交易过程中要缴纳如下税费:
契税：度假村、别墅和每平方米单价在9432元以上公寓，买方缴房价款的３%。
自2002年7月1日起，个人购买除度假村、别墅和每平方米单价在9432元以上公寓外的普通住宅，买房契税一律减半征收，即按购房款的1.5%征收（注：交纳契税的时间也由过去签订购房合同的时间改为立契过户的时间，即办理产权证时交纳）。
买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每件500元，120平方米以上的，5000平方米（含以下的），每件1500元；5001平方米以上的，每件5000元。
印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5%。
公共维修基金：购房款的2%。
办贷款的，还要交律师费和评估费。
第二、在办产权过程中要缴纳如下税费
登记费：每建筑平方米0.3元；
房屋所有权证工本费：每证收费4元；
贴花税：每件5元。
●初装费
在商品房交付使用时，一些消费者经常会遇到“初装费”的问题，例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元的天然气初装费的缴费清单，这笔节外生枝的费用，到底应该由谁来承担呢？
北京市人民政府７３号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。
所以，除非购房合同已经明确的约定了某项初装费由消费者承担，否则消费者在入住后不承担任何形式的初装费。建议消费者最好在购房合同中明确：“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。”避免交房时不必要的争执。
●律师费、保险费
以按揭方式购房，除负担银行的利息外，还必须支付银行的律师费、保险费等费用；消费者聘请专业房地产律师代理购房的，还需向律师缴纳一定的律师费。此外，开发商方面的律师可能也会回答您的一些咨询，但是他不是维护消费者利益的，而是维护开发商利益的，所以消费者不但无须向他付费，而且对他所说的话要做全面分析和理解。

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[color=#DC143C]按揭，个人融资银行帮忙
购房第四步
●按揭的含义
九十年代初，随着房地产业的兴起，“按揭”一词逐渐被人们所了解。“按揭“一词从香港传入，是英语＂Ｍortgage＂的粤语音译。有些消费者认为＂按揭＂就是指按揭贷款或抵押贷款，事实上，按揭是一种法律关系，属于英美平衡法体系，并不存在于我国现行的法律体系中，所以对一般消费者来说，理解起来有一定难度。
我们目前所使用的按揭，一般指个人购置商品房抵押贷款。按揭作为担保的法律关系为：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。买方还清所有贷款本金及利息后能优先获得赔偿。可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭楼宇并能优先获得赔偿。
为鼓励消费者购买所建房屋，开发商请求银行一共房地产抵押货款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与消费者应签订按揭贷款合同和担保书。
●按揭的条件
各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；（3）不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；（4）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；（5）具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；（2）贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；（4）抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；（5）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；（6）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；（7）以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
●按揭的风险
揭制度对三方都有风险。但是对消费者来说风险最大，这一方面是由于消费者的弱势群体地位，另一方面也因为消费者法律专业知识不足。购房者在按揭中的风险主要表现为：（1）开发商取得银行划给的购房人的贷款后，有可能挪作它用，或卷款潜逃；（2）开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；（3）房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；（4）有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；（5）有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；（6）开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；（7）银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。
由于按揭制度法律关系相对来说比较复杂，所以律师的介入可保证当事各方的利益不被对方或第三方侵害。开发商和银行早已有各自的法律顾问，以保证他们各自的利益，在这种情况下，消费者在购买商品房和申请按揭贷款时，聘请专业房地产的律师就显得尤为重要。
●商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款。
　　在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”做出的规定。

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[color=#DC143C]收房，不仅仅是拿钥匙
购房第五步
●收房纠纷多多
回顾近年的北京房地产市场，可以说基本上良好，但麻烦也不少。麻烦事的最主要表现，是收房纠纷。这其中的原因纷繁复杂，其中缺乏规范的收房标准及依据、相关法律不健全是重要原因，但也不乏来自开发商方面的原因，收房的隐患往往是在签约时埋下的。
收房纠纷的主要事由有：（1）延期交房；（2）房屋质量问题；（3）小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；（4）承诺的规划与事实不一致。
2002年1月1日起实施的《北京市建设工程规划监督若干规定》中明确规定，今后规划管理部门也要参与工程建设的监督，也要参与竣工验收。按照《规定》，未经规划验收或者经规划验收不合格的工程，产权登记机关不予办理产权登记手续。为了避免小区配套设施及环境建设不与房屋同时交付的问题，《规定》中要求住宅建筑要和与其配套的公共设施和环境建设同步验收，未能同步验收的，对相应的住宅建设不予进行规划验收。以上《规定》对于解决收房纠纷起了不小的作用。
●验收材料很重要
过去，关于收房日的认定，有两种截然不同的判例。一般认为，开发商在交房时,应出示《北京市建筑工程竣工验收备案表》、《实测面积数据》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件，没有出示以上四个文件或者只出示了复印件的，消费者有权拒绝收房。因为不动产房屋买卖双方应办理相应的单证交接手续，不能以交付房屋钥匙为生效要件。所以，应以开发商向消费者出示有关文件原件之日作为实际收房日。合同约定的收房日到实际收房日之间的时间应算作开发商的违约期，消费者可以依据合同向开发商索赔。
但也有个别判例认为，应把消费者收取钥匙的时间作为收房日，这样认为的理由是：交付商品房钥匙是开发商的主给付义务，交付相关的文件是开发商的从给付义务，从给付义务的延迟，并不影响主给付义务的履行。这种做法已经得到相关司法解释的肯定，六月一日起开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。
收房时的隐患往往是签约时埋下的。所以建议消费者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。另外，对于已经产生的收房纠纷，]建议消费者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。

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[color=#DC143C]产权，作为房屋主人的凭证
购房第六步
●取得产权的重要性

《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分的权利，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法的继承权等，都受到国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、抵押，遇到建设搬迁时可以得到补偿。

《城市房屋登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”，及时申请办理房屋产权证是商品房购买者对自己合法权益的维护。商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，消费者才真正成为房屋的所有人。
●开发商有义务协助办理产权证
建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，开发商在消费者办理产权登记过程中的主要义务是：向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，协助购买人办理土地使用权证及房产证的登记手续。
今年六月一日起开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。

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[color=#DC143C]退房，消费者维权当仁不让
购房第七步
●退房的含义
我们常说的退房在法律上应当包含三种情况：合同被宣布无效无效、合同被撤销和合同被解除。导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法；导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、显示公平、重大误解等情况；合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。
●可以退房的几种情况
买卖过程中的一些不规范操作和开发商在资金工程进度等方面的问题，造成买卖合同无法正常依照约定履行，并最终导致消费者退房的事情时有发生。以下情况消费者有权利退房：（1）延迟交房三个月以上。（2）开发商证照不全。这种情况合同自始无效。（3）开发商任意改变合同约定的设计。（4）无法获得贷款。（5）开发商的原因导致无法办理产权证（6）房屋面积实际误差超过3%。（6）开发商不能出示《竣工备案表》，或者房屋质量不合格，导致合同目的不能实现。（7）签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押。

zgzxp

这些是我同学传给我的
他上的是JYW
好慢哦
你慢慢看
本来还有注意事项的
被我不小心弄丢了
等那天我向他要

萍萍

好详细啊！
谢谢你这样的用心啊！
我仔细的看过了！
怎么这么难啊！
真要是到了验房交款的时候
我会让我妈妈或者同事一起陪我的！

zgzxp

哈哈
那就好啊
买的放心
用得舒心

夜月

购房呀,有钱的感觉真好

lyq并州一号

想买啊,钱不多啊

萍萍

都没有钱啊！
我每个月要勒紧自己的

小宝马

北京购房好复杂
看得我头都晕了

笑熬浆糊

房子，一个永恒的话题

zgzxp

下面引用由萍萍在 2005/03/24 11:07am 发表的内容：
都没有钱啊！
我每个月要勒紧自己的

就当是瘦身了
哈哈

拯救危机

光头佬，好久没见啊。

萍萍

可是本身我也已经不胖了啊！

zgzxp

要魔鬼的身材嘛

笑熬浆糊

“魔鬼”啊，嘿嘿

zgzxp

呵呵
真是的

阿路

哈哈。。魔鬼的身材我喜欢。。

凡凡越来越烦

每个地方买房都一样啊！！！

liyuegarly

不知道自己对社会不熟悉换是什么啊！
就是看不懂！呵呵！
以后再熟悉好了！

萍萍

我想每个人都会有购房的经历的
呵呵：）